전세계약 전 꼭 확인해야 할 5가지 전세사기 예방을 위한 현실 체크리스트
전세사기 뉴스가 더 이상 남의 일이 아닌 시대입니다.
계약서에 도장 찍기 전, 딱 이 5가지만 확인해도 전세사기 위험은 크게 줄일 수 있습니다.
내 보증금을 지키는 최소한의 안전장치, 지금부터 하나씩 정리해드립니다.
주택 시세와 적정 보증금부터 확인하세요
전세계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 집 상태가 아니라 ‘가격’입니다.
아무리 집이 깨끗하고 위치가 좋아도, 보증금이 시세 대비 과도하면 위험한 계약이 될 수 있습니다.
전세가율이란 무엇인가?
전세가율이란 매매가 대비 전세 보증금의 비율을 말합니다.
예를 들어 매매가가 3억 원인 집에 전세 보증금이 2억 5천만 원이라면 전세가율은 약 83%입니다.
전세가율 80% 초과 = 위험 신호
이렇게 전세가가 매매가에 바짝 붙어 있는 집을 흔히 ‘깡통전세’라고 부릅니다.
깡통전세의 가장 큰 문제는 집값이 조금만 하락해도 보증금을 전부 돌려주기 어려워진다는 점입니다.
깡통전세와 갭투기의 연결고리
전세가율이 높은 집은 집주인이 자기 돈 거의 없이 세입자의 보증금으로 집을 산 경우일 가능성이 큽니다.
이를 ‘갭투기’라고 하는데, 집값이 떨어지는 순간 보증금 반환이 막히면서 전세사기로 이어질 위험이 커집니다.
시세는 어디서 확인할까?
또는 인근 공인중개사무소 시세 문의
최소 2곳 이상에서 시세를 비교해보고,
“왜 이 집만 유독 전세가가 높지?”라는 의문이 든다면 계약을 멈추는 것이 맞습니다.
등기사항증명서(등기부등본)는 필수 확인
등기사항증명서, 흔히 말하는 등기부등본은 이 집의 ‘신분증’과 같습니다.
소유자가 누구인지, 이미 잡혀 있는 빚은 없는지, 법적 문제는 없는지를 한눈에 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다.
① 표제부 – 주소부터 맞는지 확인
표제부에 적힌 주소와 계약서 주소가 정확히 일치하는지
동·호수, 건물 명칭이 다른 경우 다른 집일 수 있으므로 주의
② 갑구 – 진짜 집주인 맞나요?
갑구에는 소유권 관련 정보가 나옵니다.
소유자의 이름과 주민등록번호 일부가 임대인과 동일한지
압류, 가압류, 가처분, 신탁 등의 문구가 있는지
특히 ‘신탁’이 적혀 있다면, 실제 집주인이 따로 있는 경우가 많아
전세계약 자체가 무효가 될 위험도 있습니다.
③ 을구 – 이미 잡혀 있는 빚 확인
을구에서는 근저당권, 전세권 등 소유권 외 권리를 확인합니다.
은행 근저당이 과도하게 설정돼 있지 않은지
기존 세입자의 임차권 등기가 있는지
내 보증금보다 앞서는 권리가 많을수록 위험한 집입니다.
등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있으며,
계약 직전 최신본으로 다시 확인하는 것이 중요합니다.
등기부등본에 안 나오는 ‘선순위 채권’도 확인해야 합니다
많은 분들이 놓치는 부분이 바로 등기부등본에 나오지 않는 선순위 채권입니다.
선순위 채권이란?
집이 경매로 넘어갈 경우, 내 보증금보다 먼저 갚아야 하는 빚을 말합니다.
대표적으로:
- 국세·지방세 체납
- 기존 임차인의 보증금
- 근저당권
이런 채권이 많을수록, 경매 시 보증금을 전부 돌려받기 어려워집니다.
꼭 확인해야 할 3가지
1️⃣ 경쟁 임차인 여부
주민센터에서 확정일자 부여 현황
전입세대 확인서 발급
2️⃣ 국세 체납 여부
국세 완납 증명서
홈택스 또는 세무서에서 확인
3️⃣ 지방세 체납 여부
지방세 완납 증명서
주민센터 또는 위택스에서 확인
“세금 조금 밀렸겠지”는 절대 가볍게 볼 문제가 아닙니다.
체납 세금은 보증금보다 우선 변제됩니다.
건축물대장과 건축물 현황도도 꼭 확인하세요
집의 법적 상태를 확인하는 단계입니다.
겉보기엔 멀쩡해 보여도 서류상 문제가 있으면 보증보험 가입 자체가 불가능할 수 있습니다.
건축물대장 확인 포인트
- ‘위반건축물’ 표시가 있는지
- 무단 증축, 불법 용도 변경 여부
- 위반건축물은 철거 명령이나 과태료 부과 대상이 될 수 있고,
- 전세보증보험 가입도 거절되는 경우가 많습니다.
건축물 현황도 확인
- 세움터에서 열람 가능
- 도면과 실제 구조가 일치하는지 확인
불일치할 경우 보증금 보호에 치명적인 문제가 생길 수 있습니다.
전세보증보험 가입 가능 여부는 최종 안전장치입니다
전세보증보험은 말 그대로
“집주인이 보증금을 안 돌려주면 보증기관이 대신 지급하는 제도”입니다.
전세보증보험 제공 기관
- 주택도시보증공사(HUG)
- 한국주택금융공사(HF)
- 서울보증보험(SGI)
이 기관들은 다음을 종합적으로 심사합니다.
- 전세가율
- 선순위 채권 규모
- 위반건축물 여부
- 집주인 신용 상태
보증보험 가입이 안 된다면, 그 집은 위험 신호로 봐야 합니다.
각 기관 홈페이지에서 주소만 입력해도 가입 가능 여부 조회가 가능하며, 전화 상담도 지원합니다.
전세계약, ‘설마’가 아니라 ‘확인’이 답입니다
전세사기는 운이 나빠서 당하는 일이 아닙니다.
대부분 확인할 수 있었지만 확인하지 않았던 정보에서 시작됩니다.
✔ 시세 확인
✔ 등기부등본
✔ 선순위 채권
✔ 건축물대장
✔ 전세보증보험 가능 여부
이 다섯 가지만 꼼꼼히 확인해도
내 보증금을 지킬 확률은 훨씬 높아집니다.
조금 귀찮더라도, 계약 전 하루만 투자하세요.
그 하루가 수천만 원, 수억 원을 지켜줄 수 있습니다.
전세보증보험 가입 가능 여부부터 지금 바로 조회해보세요.
괜찮겠지”라는 생각보다, “확인했으니 안심이다”라는 계약이 훨씬 안전합니다.